原标题:城市与社会 | 房产经纪人的“利”与“害”

问题:房产经纪人的前景怎么样?

  在城市的各个角落,都有这样一群年轻人,他们身穿西装制服、打扮得干净利落,或举牌蹲点、或主动向来往行人介绍着周边的各种房源信息。他们被人们称为“中介”,也就是房地产经纪人。自二十世纪九十年代中国住房市场化之后,大量年轻人涌入这一行业。据不完全统计,2016年全国房地产经纪从业人员逾百万人。这些从业人员大多数是年龄不足三十岁的单身男性,学历则通常在大专以下。

回答:

这是一个矛盾的群体:他们大多缺少学历与背景,来自于“下层”,但又似乎连带着这个社会中资本的原罪。相比于令人同情的体力劳工,“中介”给人留下的更多是“利益熏心”、“不择手段”、“素质差”等负面印象。

谢邀。本人有多次参与买卖房屋的经验,也接触过很多房产经纪人,有的还成为了朋友,平时也比较关注这个行业,所以对这个行业还是比较了解的,我简单的谈一下。房产经纪人,一般称房产中介。房产中介门店大街上随处可见,人员也多以18~35岁年轻人为主。

从产业类别来看,房产中介类属第三产业下的“租赁和商务服务业”。不同于餐饮、运输等传统体力型服务业,房产中介属于非体力密集型的现代新兴服务业。但相比于金融、法律、资产评估等知识密集型服务业,房产中介又表现出入行门槛低、人力密集的特点。令人困惑的是,这一行业目前存在大量混乱的违规逐利现象。而目前对这一行业的讨论也大多停留在如何加强整治与监管的层面。

说到前景,房地产中介是“靠天吃饭”的,这里“天”指的就是国家政策。房地产中介行业只是整个房地产产业链的一环,国家经济形势好,楼市政策宽松,贷款利率低,市场成交率高,自然房产中介业务就多,赚钱也比较容易。反之,则收入会大大减少甚至吃老本。

但要真正理解中介行业的种种乱象与问题,必须从劳动雇佣体制与结构的角度入手进行探析。

大部分房地产中介公司都是没有保底工资的,即使有,也是两三个月考核一次,业绩达标就有底薪,不达标就取消底薪。近年来出现的网络020经纪人平台实行合伙人制度,没有底薪,还需要缴纳平台管理费。经纪人盈亏自负,压力很大。所以这个行业也是人员流动性比较大的行业,能连续做两三年的经纪人不多,天天招聘,永远缺人是房产中介公司的常态。

一条逆袭的通道

再说说做经纪人,这个行业进入门槛低,人员三教九流,虽招聘广告上写“年薪几十万不是梦”,“一年买车三年买房”。这样的经纪人是有,但毕竟是少数,没有普遍性。做一两个月做不下去的也是大把人。也就是说,这个行业门槛虽低,但是想要做好赚到钱,对个人能力要求还是比较高的。

在楼市疯狂的这些年,房地产行业的暴利已是公开的秘密。对这些向往城市生活与致富的低学历年轻人而言,这是一条真实存在的“通道”。笔者接触的经纪人,大多都对这个行业怀着特殊的情感。

进入这个行业,首先你要端正态度,不能把它当做一个职位,而是看做一门生意。打工的当一天和尚撞一天钟,但是做生意的要算你这一天有没有盈利。其次,经纪人的收入来源靠佣金提成,你要做的就是尽可能的做到专业:改变自身形象,了解房产政策,清楚周边楼盘详细情况,熟悉交易流程,多交朋友,拓展人脉,勤奋并且要有激情。做到这些,才能多成交,多收佣金,自然收入可观。

“没有哪个行业比这个来钱更快。”(徐哥,40岁)

经纪人压力非常大,几乎全年无休,就算你休息,脑子里还是业务上的事,客户一个电话,你就得忙一阵子。业绩好的时候,公司能把你捧上天;业绩差,公司会把你贬的一无是处。

“做过房产,你就不想做别的。”(巧姐,30岁)

建议:如果你已婚有专业技能,在其它行业能找到一份稳定而且还不错的收入,不建议进入这一行。如果你还年轻有激情,没学历也没啥技能,可以进去尝试一下,毕竟这也是很锻炼人的行业,说不上你做的很优秀呢!

“这个行业,让你有冲劲,有刺激。”(小王,28岁)

回答:

徐哥告诉笔者,“这几年有的大公司开始要求大专学历,但你要认识个人,或者买个文凭,也可以进的。以前市场好的时候,只要是个人就能进,没什么要求。”

1、今年楼市变化太大,说今年是“洗牌”年也不为过,与之息息相关的房产中介和房产经纪人们怎能不受到影响。根据《2018年中国房地产报告》指出,楼市以后会面临很多的挑战,与楼市相关的配套服务也要相应完善提高,地产大佬万科都要从单纯的开发商升级做美好生活运营商,而作为为买房客户服务的房产中介,同样需要提升自己完善自身呢!

低门槛,但同时充满着财富机遇。在劳动力市场越来越根据学历、社会资源进行分层的今天,这个行业确实给了缺乏学历与人脉的“底层”年轻人一个巨大的逆袭机会。在行业内,销售冠军发财致富、买房买车,成功逆袭的故事广为流传。即便是在身边,这样的成功榜样也不在少数。房产经纪人中的佼佼者确实能收获不菲的收入,从而在生活和消费水平上快速跨入中产,甚至财富阶级。

2、虽然楼市行业在新旧更替,但并不意味着房产中介行业的消失与没落。房产中介这个职业,秦朝就已经存在了,在电视剧《芈月传》中,芈月入燕国为质,就是在一个房牙子的帮助下,找到落脚的地点。我国上下五千年历史,房产中介行业就存在近3000年,中介这个行业是不会消失的,纵使现在迎来中介离职潮,也只是暂时的。市场需求下,必然会出现一批业务更精通、服务更规范的职业经纪人。

房产经纪人为何能赚钱?这与这个行业的薪酬模式有关。底薪加提成在服务业中是普遍的规则,但中介行业的特殊在于其交易标的物的不菲价值,动辄几百万,甚至上千万的房产能够带来丰厚的佣金。根据目前的佣金提成制,一套五百多万元的房子,以佣金两个百分点计算,业务员至少可以拿到四、五万元的提成。一年内只要成交几套二手房买卖的交易,就可以得到令人羡慕的收入。

3、在国外,如美国、日本、德国等发达国家,房产中介的社会地位是平等的,大众对房产中介的信赖度也很高。虽然我们国家现在对中介的口碑不怎么样,但是不可否认的是,在房产交易链条中,房产中介是很重要的一环。相信随着用户的需求越来越高,市场可选度增多以及信息透明化后,房产中介的综合素质也会得到相应的提高吧!

一个巨大的沙漏:高淘汰率、高流动性与无保障

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在房产高热的这些年,有不少成功致富的经纪人,但从总体从业人数比例来看,这些成功的故事遮蔽了大量离场的从业者。

希望对你有用,如果想要了解更多的房产中介知识,可以关注我的头条号!

中介公司不提供任何工作保障,超过三个月没有销售额的业务员就面临离职。这是一个高淘汰性、高流动性的行业。徐哥说到:“即便是房产交易最为火热的旺期,也并不是所有人都能”开单”。二、八开,这是个高流动性的行业。”
徐哥是2011年入的行,七年来,有的同事回了老家,更多的转了行。

回答:

大公司一般会给1000-3000元不等的底薪,并为员工交低额社保(有时候是交外地社保)。而更多的中、小公司既不支付底薪,也不交社保。小王所在的公司不算小公司,他提到另一种做法:“新进来时,公司会借给我们几千块钱。开单之后就扣掉,如果三个月内没有开单,离职的时候也不还。”

房产经纪行业到目前为止依然是野蛮生长的状态,无论是房源获取、展示、获客还是交易沟通,都需要进一步规范,这是整个行业经纪制度的问题,一时半会还真没法改变。

“开单”是这个行业内的关键词,指的是新进业务员成功促成一笔交易。

房产经纪行业受环境影响尤其是楼市调控政策影响较大,基本可以看成是看天吃饭的行业,这个天就是楼市调控的周期,上行周期里钱哗哗挣,下行周期里可能很长时间都开不了一个单子,收入没保障。

不支付底薪的做法属于“纯佣金制”,即按销售额的一定比例进行提成,作为销售报酬,除此之外销售人员没有任何固定工资,收人是完全变动式的薪酬制度。

在这个行业背景下的房产经纪人,怎么说呢,不同城市楼市状况还不一样,政策严的城市二手房成交量下滑严重,政策松的城市还能正常开单,这得根据你所在的城市来具体看。怎么看?很简单,看政策严不严,看新房和二手房市场交易活跃不活跃。

其效用在于最大程度地激发销售员的工作激情。但弊端在于,在市场业务波动的情况下,员工的收入时刻处于高度的不确定性下。而在保障较差的社会中,这意味着劳动者被完全商品化,随时可能因失业而坠入无保障的悲惨境地。

对于大部分人来说,房产经纪这活和几乎所有工作一样,挣钱,糊口,养家。但是有一点需要提醒的是,这个行业有一些不好的风气,希望你能够坚持自己的底线。

美国学者多林格(P.Doeringer)和皮奥雷((M.Piore)在上世纪六、七十年代曾提出二元制劳动力市场分割理论。该理论认为劳动力市场存在首属和次属劳动力市场的分割。首属劳动力市场对应着高工资、良好的工作环境、就业稳定性与升迁机会;而次属劳动力市场则意味着低工资、不良工作条件、不稳定以及缺少晋升机会。中国学者曾经用“次属劳动力市场”的概念分析大量进入工厂与服务业的流动打工群体。然而,中介从业群体虽然在社会来源上与一般打工群体并无重要区别,但显然这一行业
既不属于首属劳动力市场,也不完全是次属劳动力市场。它更像一个上窄下宽的巨型沙漏,将极少数人送入中产,甚至财富阶层,而绝大多数人则被淘汰,或者处于风险极大的脆弱就业状态。

回答:

房产经纪人的工作还带有“自雇体制”的特点。在“开单”之前,无底薪的新业务员必须在支付自己的吃、住、行等生活费用之余、自备跑楼盘的交通工具(一般是电瓶车)、联络客户的电话费和购买业务信息端口的月包费用。因此,巧姐这样理解这份工作,“这就等于公司给你一个平台,你是自己的老板。”这种制度安排,更加重了业务员的业绩压力,也成为淘汰低成交量业务员的重要方式。

要看经纪人本身是一个什么情况,如果是30岁左右,又没有太高文化,最好是单亲妈妈那种,这种人做房地产很厉害,本人在上海链家做了两年,本区最强王者都是类似这样的人物,曾今交流过,为什么这么优秀,答曰”被逼的,没办法’
凡是稍微有点心的人都做不长久,不是没有钱途,事实上可以赚到钱的,但是很多有点心的人做不了,人生观价值观不一样,试问,一个正常人,你愿意在一家房地产公司,没日没夜的干,一年365天,天天没休息,早9点到晚9点,甚至更长的时间,你的生活每天除了卖房子,就是卖房子,你的朋友不是干中介的,就是干中介的同事,天天如此,公司不给交本地社保,公司天天除了打鸡血逼业绩就是打鸡血逼业绩,每天说一些自己都不相信的鬼话,在大城市卖10
年房子,最后自己可能连买房子首付都拿不出来的,所以,房产经纪人不适合很多人,想去干的话,想想清楚!!!

“当时一个端口800元,买三个端口就是2400元。压力很大,电话费也很高,因为你不可能一直用公司的电话联系业务。所以一般业务员如果几个月不开单,不用公司请你走自己也就走了,费用支持不下去。”对没有积蓄的新业务员而言,能否尽快“开单”意味着是不是能在行业内生存下去。

回答:

恶性竞争与“签单为王”

几个关键词说说。受政策调控影响非常大,薪酬很不稳定。社会地位不高,国人的一些偏见,当然也有个别经纪人个人素质低。竞争惨烈。行业不规范,跟美国经纪人等相比,国内的交易制度根本不保护经纪人权利,差距很大,客户跳单随意而无可奈何。总结不是个好职业。

银河国际网址,“公司不养闲人”,不少业务员在说这句话时,既充满危机意识又带着自我激励的心理暗示。
在无保障、高淘汰的高度不确定性、危机性就业状态与“纯佣金制”、“类自我雇佣制”的高激励前景下,业务员们普遍被激发出一种自我创业的高度拼搏精神。同时,这样弱化了他们对雇佣关系以及劳动权益的意识。

创建于2017.12.15

“签单为王”,只有促成签约的业务员才能得到大额度的分成,其他的辅助性工作只能拿到有限的报酬。例如,一位做成交易的业务员会给登盘(将客户信息登入系统)的同事、做税收、办理过户的同事各分一部分报酬,最大头仍归业务员。因此,业务员之间的竞争十分激烈。而公司也鼓励同事之间激烈、残酷,甚至越过底线的竞争。每日滚动播报的销售业绩排行榜、早课晚课中的训话、甚至发薪水时的现金刺激策略:“有的大公司是打卡,而很多小公司都是发现金,我们那时候每个月15号,财务一个包往桌子上一摞,几万现金一下扔在销售的桌上”,这些做法都在不时地激发着员工之间的竞争意识。一些公司甚至还以一种准军事化的训练方式,如晨训时排成队列高喊口号、对业务成绩欠佳的业务员进行体罚来培养员工的拼抢精神。

回答:

一种敌对状态在同事之间形成。已俨然成为“胜者”的小王亦多次提到,“做份工作主要是心累。业务员之间你防我,我防你,同一门店没有真正的朋友。”由于利益重大,同事之间需要相互隐瞒信息,甚至相互挖客、抢单。

我95年的,从大专毕业以后,就从事房地产,做房地产中介也做了一年多,现在跟随公司外拓一个新城市,现在是见习经理,两个月了,没有业绩,每个月就是领保底工资2000多,扣完就不到2000了,感觉很迷茫,打算离职了,以前做业务员的时候,也确实拿过两,三万的月工资提成,要房源没房源,但是房价确实不高4000左右一平米,钦州市,这里的房价确实符合国家政策,房子是用来住的,不是用来炒的,想改行又不懂做什么

巧姐刚入行时曾经在一个本子上记录房源与客户信息,她回忆到,“我的经理当时蛮好的,提醒我要带回去。因为会被别人翻看,抢我的客户”。后来,巧姐留意到,有经验的业务员通常不会在门店内接听重要的电话。很多业务员配看房子后送客户回家,这不仅仅是为了维护客源,也是为了防止客户被同事尾随、挖走。

回答:

小王说到,“我们以前的店长在晨训时说得很明确,在这里吃饭就是要靠抢的,用任何方式,不行就打”。“就像一群狼,看到一块肉谁都想抢,同事之间就是敌人。经理只管结果,哪有什么公平?这个行业很残酷的。”

按国外看来这个行业中国一直会需要,主要互相不信任,持续几十年,锻炼人,结交人脉,积累财富!没有财富背景最佳选择5-10年可以改变家里命运,看你自己,我没学历,没文化,一直坚持着。

小王被抢过单,也抢过别人的单。他的手机背面贴着几张小纸条,上面写着他的手机号码。“有时候乘别人不注意,悄悄把纸条塞给客户,也就是一两秒钟的事,对方心领神会就会打过来。”“你一开始遇到这种事会觉得不舒服,当时就想揍对方一顿,但是时间久了就知道,不用较真,人家抢你的,你也会抢别人的,都是很正常的。”

工作异化下的违规与乱象

一个缺乏基本保障并以达成交易作为唯一收入与荣誉来源的体制,所产生的恶劣效应是多重的。除了将工作异化为“签单”与赚钱,滋生极度功利化、浮躁与朝向恶性竞争的丛林工作文化之外,实际上,这个体制还催生了房产中介行业哄抬房价、影响市场交易心态,进而影响房地产行业活跃度的宏观后果。

经纪人服务业工作的本质被扭曲。其工作的重点不再是提供服务,而是围绕着房子的一场销售技能比拼。一些公司甚至要求业务员先把客户“拉进来”,只要能签单,税费、合同、贷款等专业问题都有更为懂行的人员进行操作。因此,大量的业务员真正的工作在于找到客户、激发与促成交易。

近几年来,房产行业的乱象引发社会各方关注。这方面的讨论中除了提到政府应该规制、规范化中介公司外,还提及经纪人工作向专业化、知识密集化转型的要求。事实上,在一个对工作目的高度异化的制度下,这一转型是难以实现的。这些年,真正赚钱的业务员虽然也需要有一定的中介人专业知识,但更为重要的能力在于研判、掌控甚至操纵买卖双方的心理、对谈判的技巧与策略的把握与灵活应用,懂得并且能够“合理”避税、激活交易过户过程中所涉及到产业链中可能的灰色地带,从而为客户“省钱”。

“功夫在诗外”,一名“成功”业务员,往往不是刚刚从农村出来,初涉社会的年轻人,而是经历过一定社会历练,甚至在进入这一行之前已经有其他行业销售经验的社会人。他们有很强的人际交往能力,并对形形色色客户的心理、人性有一定的洞察。有时甚至还需要有更复杂的社会经历,对交易产业链中的灰色地带有所把握,从而能够在大胆违规的同时却不产生风险。

一百多年前,马克思描绘了大批失地农民沦为资本压迫对象的悲惨图景。资本家凭借生产资料无偿地占有了劳动者的剩余价值,透过剥削实现了财富增长。之后,在变化的社会语境下,在马克思预设的两极分化的阶级结构之外,现代资本主义社会中出现了大量的技术人员、销售员、服务银行人员等技能阶级。一个在当时引发许多学者思考与争论的问题就是,如何看待这些人在社会结构中的位置?其中,
西方新马克思主义阵营中的一种看法是,这些拥有学历和一定技能的经理与专业人员处于矛盾的阶级位置,既有劳工的属性,又分享了资本阶层的一定剥削利益。

从这个角度来理解房产经纪人,可以认为这一职业群体也同时具备资本与劳工、剥削与被剥削的双重性格。不同的是,中介群体并不是一个整体,而是一个漏斗形高度两极分化的群体。

对他们而言,往后一步或者停留原地意味着落入无保障、高风险的“底层”,而往前一步才有可能分享房地产这个暴利行业中的利润,实现阶层的逆袭。换言之,大多数的从业人员只是脆弱劳工群体中的一员,而仅极小比例的中介人得以接近资本、分享资本的利益。

同时,这一视角也有助于理解为何雇主愿意给出极具诱惑力的分成比。无疑,在中国产业、行业利润的等级体系中,房地产行业本身的高额利润是前提。但另一方面,这一行业本身的残酷性与职业内部巨大的、超越阶级分界的不平等也为一部分人的高收入创造了可能性。此外,正是在这样一种越过底线的竞争过程中,大量的一线经纪人影响、推动了交易市场本身的活跃度,而这正是房产行业中资本方所期待的。

作者:唐晓菁 华东师范大学社会学系讲师返回搜狐,查看更多

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